Een gebouw ontwikkelen in een wijk waar ik zelf woon. Dat noem ik nog eens een kroon op mijn werk. Samen met Holleman Ontwikkeling werkten we aan een voorstel voor gebouw NH 19|18 in de Noorderhaven in Zutphen. Dit gebouw wordt een markant herkenningspunt, dat goed is te zien vanaf het station, uit de trein en de wijk. Frans Holleman, ontwikkelaar van project NH 19|18, vertelt hoe hij de samenwerking in dit project heeft ervaren.

Maar eerst wat meer over de geschiedenis van dit project, want dit project had geen ‘gewone’ start. “Wat hier gebeurde heb ik in mijn carrière nog niet eerder gezien,” vertelt Holleman. “De eerste uitvraag die de gemeente deed was voor een pand met 40 woningen. Een behoorlijk groot gebouw dus. Maar daar waren de omwonenden het niet mee eens. Ze hadden bezwaar gemaakt, waardoor de gemeenteraad besloot de tender uit de markt te halen. Toch kwam de aanvraag een aantal maanden later weer terug op de markt. Nu voor een kleiner gebouw. En de buurt kreeg voor vijftig procent zeggenschap over de keuze voor de ontwikkelaar die dit project zou gaan uitvoeren.”

Participatie vanaf het eerste moment

Dat betekent dat participatie al vanaf de start werd ingezet. Dat maakte dat er andere keuzes gemaakt werden in de ontwikkeling van het plan. Er moest ook al bij inlevering van het plan een BLVC-plan worden ingediend, een plan dat normaal gesproken pas wordt gemaakt als de opdracht gegund is aan een ontwikkelaar.

“Tijdens de ontwikkeling van het plan kwamen we er al snel achter dat we de stem van de omwonenden meteen mee moesten nemen. De uitdaging daarbij was dat we niet met hen in gesprek mochten. Michel had de rol in het team om steeds weer vanuit de mens te kijken en het technische aspect los te laten. Door zijn ervaring met participatie kon hij dat goed verwoorden, waardoor het plan goed aansloot bij de wensen van de mensen uit de buurt,” zegt Frans.

“In het uitwerken van de plannen krijgen de omwonenden en toekomstige bewoners een stem. In ons ingediende voorstel kun je dat goed zien, zij vormen de zogenaamde groene draad in het plan. We hebben er bijvoorbeeld voor gekozen dat een vertegenwoordiging van de buurt aanwezig is bij de vergaderingen van het bouwteam. Ze zijn dus vanaf dag één betrokken bij de ontwikkelingen. En zo krijgen ze op veel vlakken de ruimte om mee te denken.”

Minder woningen, meer ruimte voor groen

Er werd gekozen voor een grote mate van duurzaamheid, omdat dit erg belangrijk voor de buurt is. “Daarom hebben we besloten om slechts 20 appartementen in het gebouw op te nemen, in plaats van de 25 die we mochten creëren,” vertelt Frans. “Dat lijkt voor een vastgoedontwikkelaar niet slim, maar voor ons was het belangrijk. Het voordeel voor de buurt hierbij is dat er minder parkeerdruk is en meer ruimte voor groen in de wijk. Hoe dat groen eruit gaat zien, dat bepalen we straks weer samen met de buurt.”

Bij de ontwikkeling van het plan kwam het team op het idee in hout te gaan bouwen. Dit heeft vele voordelen. Met hout kun je sneller bouwen en alles wordt elders in elkaar gezet. Het hoeft niet ter plekke gemaakt te worden, dit in tegenstelling tot een gebouw van beton dat tijdens de gehele bouwperiode overlast geeft. “Dit idee kwam bij Michel vandaan. Hij stelde dat als we dit waar zouden kunnen maken, we een grote kans zouden hebben om de opdracht te krijgen.”

Participatie bij ontwikkeling van gebieden en gebouwen

Holleman geeft aan een groot voorstander te zijn van participatie bij ontwikkeling. “Het wordt natuurlijk ook van ons gevraagd door de omgevingswet, maar je ziet nu dat het plannen echt beter maakt. Mensen in de buurt hebben allemaal een mening en willen graag meedenken. Ze zijn vaak enthousiast als we uitleggen wat we allemaal al hebben uitgezocht en gedaan voor we een plan maakten. Als ze bij oplevering aangeven dat het er mooi uitziet, dan weet je dat je de juiste keuzes hebt gemaakt.”

Holleman geeft daarbij aan dat dit soort trajecten leuker zijn dan de trajecten waarbij je op prijs probeert te winnen. “Concurrentie op prijs gaat altijd ten koste van participatie. Daarmee mis je dus de input van de omwonenden en toekomstige bewoners, die je eigenlijk heel veel op kan leveren.”

Samenwerking BvCZ

Samen met Bureau voor Conceptuele Zaken werd de werktitel NH 19|18 gekozen, wat de verbinding laat zien tussen veld 18 en 19 aan de NoorderHaven. Deze titel komt straks duidelijk op de gevel te staan, waardoor het een markant herkenningspunt wordt als je Zutphen binnenkomt met de trein. Dat uitgangspunt werkt prettig.

“Michel is heel betrokken geweest bij het proces. Hij is bij alle wekelijkse vergaderingen aanwezig. Hij denkt echt mee. Hij is heel alert en eerlijk. Soms voelde hij dat iets nog niet helemaal klopte, maar dat hij niet wist hoe dan wel, dat zegt hij dan ook. Dan trekt hij zich terug en een paar dagen later komt hij met een fantastische idee. Het is fijn om iemand in het team te hebben die gevoelig is voor wat er speelt en altijd met creatieve ideeën komt.”